Lý dẫn giải căn nguyên loạn số liệu chừng nhà đất
Số liệu về lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội và TP HCM luôn luôn 'vênh' nhau từ danh thiếp nguồn cung cấp.Ảnh minh họa Một câu hỏi được đặt ra: vì sao đến nay Việt Nam vẫn chẳng thể quản lý, thống kê được chính xác mệnh lượng căn hộ tồn kho hoặc danh thiếp giao thiệp thành công trong các dự án bất động sản?>>Loạn số liệu chừng tồn kho bất động sảnTại Việt Nam hiện nay, luật pháp về kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được cơ chế kiểm soát đối với dự án bất động sản nhưng lại có quá nhiều những quy định không phù hợp như: thông tin trên truyền hình, thưa về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, xác định sở hữu chung và sở hữu riêng… là những nguyên nhân chính thị của tình trạng loạn số mệnh liệu, thị trường học bất động sản chưa minh bạch.Một ví dụ, theo thông tư 13/2008/TT-XD ngày 21.5.2008 quy định giao dịch bất động sản qua sàn bất động sản ăn nhập đối với từng bất động sản (ví dụ: căn hộ), tuy nhiên đối với trường hợp chủ đầu tư chào bán cùng lúc nhiều sản phẩm theo giá mà sỉ là vi phạm quy định. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản đã vi phạm quy định của pháp luật, nhưng trường học hợp này là vì quy định của luật pháp không ăn nhập với thực tại ngay từ khi ban hành và hiện nay đã quá lạc hậu.Có thể thấy việc quản lý, thống kê hiện nay chưa có cơ chế và mang tính chắp vá, không khoa học. Có một mệnh vấn đề như:thứ nhất, việc đăng ký chuẩn y dự án bất động sản đang thực hiện công việc về giấy phép xây dựng, chưa quy định việc đăng ký sở hữu bất động sản, chuyển giao quản lý bất động sản cho người mua thành thử không quản lý được “số lượng cấp phép mới”;thứ hai, không quản lý được các dự án được phê duyệt nhưng chậm khai triển thực hiện nên dẫn đến các mệnh liệu ảo. Thứ ba là các quy định về quản lý giao dịch qua sàn giao thiệp bất động sản chưa phù hợp, lỏng lẻo, thiếu khoa học (việc thưa giao thiệp của các sàn giao thiệp bất động sản cho sở Xây dựng được ghi trong biểu mẫu thông suốt tư 13/2008/TT-BXD, không quy định bẩm về hợp đồng mua bán bị huỷ không thực hiện…) thành thử không có “số lượng bán” chính xác; thứ tư là không có sự kết nối giữa quy định cấp giấy công nhận qua sàn giao dịch bất động sản với việc cấp giấy chứng nhận sở hữu thành ra tạo ra nhiều khe hở cho việc trốn thuế, việc nhận giao thiệp chỉ để làm hình thức cấp giấy chứng nhận…Kinh nghiệm từ nước ngoàiPháp luật tại nhiều nước quy định khi chủ đầu tư xây dựng đề án phải đăng ký đề án tại cơ quan quốc gia đối với danh thiếp phần sở hữu riêng và sở hữu chung, đây là cơ sở cho việc tách thửa đất (đất nền huyễn hoặc nhà liên kế) và phân chia sở hữu riêng trong một công trình xây dựng (căn hộ huyễn hoặc danh thiếp diện tích sở hữu riêng khác), song song là cơ sở cho việc cấp chứng nhận sở hữu sau này. Như vậy họ đã quản lý, thống kê được mệnh lượng sản phẩm bất động sản của danh thiếp dự án.Sau khi đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước, mọi rợ giao thiệp về mua bán, thế chấp phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước. Khi giao dịch bất động sản, người môi giới bất động sản (công ty môi giới huyễn hoặc người hành nghề cá nhân dịp chủ nghĩa sẽ thẩm tra về điều động kiện giao dịch của bất động sản, thông tin đã đăng ký tại cơ quan nhà nước… nếu tợp tương ứng đủ điều động kiện giao thiệp thì gia tộc đăng ký giao dịch sẽ đăng ký giao dịch với cơ quan quốc gia và cấp chứng thư về giao dịch. Với cơ chế này, cơ quan nhà nước quản lý, thống kê được tình hình giao dịch, chớ chi bất động sản của từng thời điểm, quản lý về cấp giấy chứng nhận sở hữu, mặt khác cũng kiểm soát nhằm tránh tình trạng một bất động sản bán cho nhiều người hoặc bất động sản đang thế chấp nhưng lại bán cho người khác...Đây là thời khắc để danh thiếp cơ quan quốc gia cần sớm nghiên cứu để ban hành danh thiếp văn bản luật pháp điều chỉnh về giao thiệp bất động sản để Nhà nước đề ra các chính thị sách, doanh nghiệp lập kế hoạch kinh dinh nhằm tạo cơ sở phát triển một thị trường học bất động sản minh bạch, phát triển bền vững.LS Trần Đức Phượng
