Giải cứu BĐS bằng minh bạch giá và mở rộng cầu
Cần trợ giúp khơi thông suốt dòng vốn đang “chết”, chứ không bằng phương pháp phá sản hay giải tán DN, vì đã có luật pháp điều chỉnh riêng. Giải cứu thị trường BDS đóng băng nhóm cũng là cách góp phần xử lý nợ xấu trong nền kinh tế nhìn chung và trong hệ thống bank thương nghiệp nói riêng.
Trong giới hạn bài viết này, chủ trương, phương án giải cứu bất động sản sẽ tụ tập vào các dự án được đầu tư bằng vốn tự có của DN, hoặc bằng cho vay của các tổ chức tín dụng để kinh doanh. Còn các loại bất động sản được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, hay gọi là đầu tư công, không nằm tại trong diện giải cứu.
Thứ nhất, Bộ Xây dựng điều khiển các ngành, các cấp có thẩm quyền giúp DN kinh doanh bất động sản đếm xác thực lại hàng tồn kho BĐS. Phân rõ hai loại là BDS đã hoàn tất (hoàn công) đang tồn tại chưa có đầu ra và loại nhà đất đang xây dựng thi công dở dang. Đặc biệt, nắm rõ các loại nhà đất liên can tọa lạc trong nợ xấu ngân hàng. Trên cơ sở đó, các DN đầu tư mua bán BĐS cần xác định công khai và rõ ràng giá chuyển nhượng của từng danh mục BĐS, theo tiêu chuẩn chung là lập lại trình tự mặt bằng giá BĐS để có sự điều chỉnh giảm, loại bỏ những nhân tố nâng giá “bong bóng” mà dư luận xã hội một thời rất bất bình, nhằm tránh việc người quan tâm “quay lưng” với BĐS. Nếu giải cứu bất động sản mà không xử lý mặt bằng giá trị “bong bóng”, thì mọi giải pháp chính sách sẽ trở nên vô nghĩa.
Thứ hai, tụ tập khơi thông suốt nguồn vốn cho thị trường BĐS. Phần lớn dự án bất động sản BĐS tập hợp ở TP. HCM là những dự án bất động sản tốt, vị trí trong quy hoạch đô thị, nếu quyết bại liệt xử lý tại địa bàn TP. HCM thành công thì hiệu ứng sẽ lan tỏa nhanh lẹ ra cả nước. Một điều dễ nhận thấy là tất thảy các dự án bất động sản BDS do kinh tế tư nhân dịp đầu tư, bắt đầu bằng vốn tự có với tỷ lệ rất khiêm tốn, chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế, ưu đãi mở ra cầu và tạo vốn cho phân khúc BĐS.
Về mở rộng cầu, cần khuyến khích, tạo hoàn cảnh cho mọi tổ chức, cá nhân chủ nghĩa trong nước mua BĐS; có ưu đãi thông suốt thoáng đối với kiều bào ở hải ngoại mua BĐS; cho phép kiều bào có quốc tịch Việt Nam, thậm chí là chưa có quốc tịch Việt Nam, cũng được mua nhà phố biệt thự, chung cư chung cư các loại tại các thành phố như người dân đang sinh sống tại Việt Nam. Ngoài ra, chính sách nhà phố ở cần mở rộng cho người nước ngoài, được mua nhà biệt thự, chung cư cao cấp trên tài sở cho triển khai đại trà Nghị quyết 19 của Quốc hội và Nghị định 51 của Chính phủ về thí điểm cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam (không nên kéo dài việc thí điểm).
Làm tan “băng” dòng vốn vào BĐS
Các NHTM đang là chủ nợ đối với DN BĐS cần tiến hành mạnh mẽ phương pháp phân tán nợ cho mọi đối tượng là tổ chức hay cá nhân là khách hàng có nhu cầu mua BĐS để ở hoặc để sinh sản - kinh doanh. Nói cách khác, mở ra tín dụng cho các đối tượng người mua mua để thu hồi nợ từ các bên giao dịch là DN BĐS đang kẹt vốn, có nợ xấu quá kì hạn đối với ngân hàng phải là phương pháp kinh tế tín dụng cần được áp dụng rộng rãi.
Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cần vào cuộc giải cứu phân khúc BĐS, theo ưu đãi tín dụng rộng mở hơn. Không chỉ tiến hành gói tín dụng biệt đãi 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành cho các đối tượng lương bổng thấp, mà cần áp dụng cho vay đại trà cho mọi cư dân có nhu cầu trong khuôn khổ tổng mức tín dụng vốn vay nhà đất được cân đối chung toàn ngành ngân hàng. Trên cơ sở đó, tùy từng NHTM, NHNN sẽ phân bổ chỉ tiêu cho vay, nhưng phải đảm bảo kiểm soát được chất lượng tín dụng.
Tạo vốn “tắt” trong nhà đất bằng việc “cổ phần hóa” bát ngát các dự án bất động sản bất động sản do DN tư nhân đầu tư cũng là một phương pháp chính sách tái cơ cấu chuyên ngành nhà đất ở nước ta. Nói cách khác là chứng khoán hóa các dự án bất động sản thuộc diện khó khăn và đang kẹt về vốn. Đối tượng tham dự cần đa dạng, có vốn nhà nước tham gia làm “mồi”, cho vay bank một phần chuyển thành vốn góp cổ phần.
Cuối cùng là chính sách đầu tư - tín dụng của Nhà nước. Hiện tại, trong các dự án bất động sản BĐS sắp hoàn tất hay đang triển khai xây dựng có rất nhiều dự án bất động sản tốt, chỉ đang kẹt vốn. Nợ bank trở nên nợ xấu nên các DN bất động sản đều mong muốn Nhà nước trợ giúp bằng nguồn cho vay biệt đãi lãi suất, từ đó có cơ hội xong dự án, có đầu ra thì mới có xác xuất trả nợ cho ngân hàng.
Để xử lý nợ xấu tốt hơn
Như trên đã đề cập, nợ xấu trong nền kinh tế chủ yếu là nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tập trung vào BĐS. Vì vậy, cần tập kết xử lý nợ xấu ngân hàng, từ đây sẽ có tác động lan tỏa, tháo gỡ các khoản nợ xấu khác trong nền kinh tế.
Đáng chú ý, nợ xấu NHTM trong cho vay các dự án nhà đất thuộc ngân sách nhà mặt phố nước cấp phát cũng đang bị đóng băng. Bên vay là các nhà phố thầu hay chủ đầu tư chưa được ngân sách nhà nước cấp đủ vốn, dẫn đến nợ vay lâm thời của bank có trên 100.000 tỷ đồng đã và đang được xem là nợ xấu.
Xử lý nợ xấu được xem là bước đầu của công cuộc tái cơ cấu hệ thống NHTM, nhưng thực tế chỉ mới dừng lại ở giải pháp kỹ thuật giúp khơi thông suốt nguồn đầu tư tín dụng. Chẳng hạn, việc áp cơ chế cơ cấu lại nợ theo Quyết định số 780/QĐ-NHNN ngày 23/4/2012 thực chất về chuyên trị nghiệp vụ ngân hàng là gia hạn nợ, cơ cấu nợ các nhóm 3, 4 về nợ thuộc nhóm 2, 1.
Còn xử lý nợ xấu phê duyệt Công ty Quản lý của cải của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hiện tại, các NHTM cũng chưa thu đồng tiền nợ nào từ các DN có nợ xấu, dù đã bán cho VAMC. Tất nhiên, nợ xấu được chuyển qua VAMC quản lý, xử lý…, giúp làm “sạch” bảng cân đối kế toán để NHTM có xác xuất đẩy mạnh tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các DN có nợ xấu đã mua bán qua VAMC. Đồng thời, các NHTM có trong tay “tờ giấy đổi nợ” là trái khoán độc đáo do VAMC phát hành, có thể dùng để đi vay tái cấp vốn NHNN, giúp tăng thanh khoản vốn tín dụng cho NHTM. Nhưng lưu ý, nếu tiếp thô tục vốn vay đối với DN có nợ xấu được chuyển sang VAMC, thì sẽ chứa đựng đen đủi nợ xấu mới phát sinh cho NHTM.
Về cơ bản, từng bank có nợ xấu cần triệt để giảm chi phí kinh doanh quản lý, kể cả giá thành tiền lương, tiền thưởng để tăng cường trích lập đầy đủ dự phòng không may tín dụng, cũng như phòng ngừa rủi ro hoạt động chung. Ngân hàng cũng cần dành tất cả quỹ đề phòng rũi ro tích lũy từ trước đến nay để đưa vào xử lý nợ xấu. Thậm chí, phòng ngừa đen đủi tín dụng được trích lập đến đâu, thì sử dụng để xử lý nợ xấu đến đó.
Bên cạnh đó, đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm nợ liên can nợ xấu do khách hàng vay không trả được. Cần xử lý quyết bại vấn đề này, không đợi sự thỏa thuận giữa bank và DN diễn ra theo các lợi ích khác nhau, khiến hiện trạng thanh lý tài sản bảo đảm nợ kéo dài như thời điểm qua. Trong việc tiêu thụ của cải đảmbảo nợ, kể cả tài sản đảm bảo bằng BĐS, bank (chủ nợ) cần chủ trì vận động các bank khác mở ra việc cho vay kích cầu đối với bên hấp thu mua tài sản, kể cả người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài.
Nợ xấu ngân hàng tăng cao hiện tại có một phần nguyên do là do tồn kho của BDS ở mức cao, ứ đọng không tiêu thụ được nên cũng cần đẩy mạnh kích cầu nội địa, trong đó có phương pháp ưu đãi giao dịch và NHTM mở rộng kích cầu cho vay tiêu dùng ban nha dat mat duong ven ho tay.
Trong trường hợp đã áp dụng các phương án tạo nguồn nêu trên mà vẫn không đủ bù đắp hao tổn nợ xấu thì cần phải thực thi cơ chế cổ đông “lời ăn lỗ chịu” bằng cách thường dùng nguồn vốn thặng dư cổ phần để đưa vào xóa nợ xấu; không chia cổ tức cho cổ đông niên độ 2013 hay các năm kế tiếp, thậm chí giảm vốn cổ phần, tức là giảm vốn cổ phần thuộc sắm được của cổ đông, phân bổ theo tỷ lệ, để dùng vào việc xóa nợ xấu.
Nguyễn Duy Lộ, Chuyên gia số tiền
Theo ĐTCK
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét