Một nghịch lý đáng sửng sốt là trong khi vốn đầu tư túc trực tiếp ngoại quốc (FDI) vào nhà đất (BĐS) đang có khuynh hướng tăng trở lại và được hiển thị bằng những con số khá rõ ràng, thì kỳ vọng cú hích từ dòng vốn này đối với thị trường lại giảm thiểu và do đó niềm kỳ vọng vào thực tại cũng trở thành ẩn số…
Quí I/2014, theo thống kê của Cục Đầu tư ngoại quốc (Bộ Kế hoạch - Đầu tư), nhà đất trở lại top đầu – đứng thứ 2 trong nhóm lĩnh vực thu hút FDI lớn nhất mua ban nha dat ha noi gia re ban biet thu cau giay gia re. Đây là con số đón nhận của đăng bạ được nhìn thấy trên giấy tờ, mà hiệu quả lắm khi lại thường cho ra phân tích khác.
Nghịch lí có căn nguyên
Một dẫn chứng cụ thể và gần nhất là hậu quả giải ngân FDI năm 2013. Vẫn theo Bộ KH - ĐT, năm 2013, vốn FDI giải ngân đã tăng cả lượng và chất, trong đó nguyên nhân cốt yếu khiến FDI không còn “trên giấy” là có đến 80% vốn FDI được đầu tư và đi vào vào các ngành công nghiệp, chế biến, trực tiếp sản xuất, không còn vốn đăng kí đầu tư mạnh mẽ vào nhà đất và vì thế mà gác lại hoạch định giải ngân như các năm trước đây.
Nếu như Bộ KH - ĐT phân tích về chất lượng vốn FDI thông qua “chỉ số” giảm đầu tư vào bất động sản thì phân khúc còn có những chứng dẫn khác mang tính thực tiễn hơn nữa, là các đề án nhà đất vốn khủng do các nhà phố đầu tư ngoại quốc đăng kí đầu tư và được cấp phép triển khai, có rất nhiều trong số đó đã tiến hành… đắp chiếu triền miên. Những cái tên như Booyoung Vina, Daewoo Cleve… do các Tập đoàn địa tù và đến từ Hàn Quốc với các dự án bất động sản đầu tư ở khu vực phía Bắc đã và đang khiến cả thị trường địa tù và sốt ruột.
Đáng sốt ruột nhất là bạn của các dự án bất động sản này. Theo một môi giới chuyên nghiệp trên thị trường, đã có nhiều người mua vì nghe PR dự án là một siêu tổ hợp nhà chung cư cấp cao có số lượng nhà chung cư vào loại lớn nhất Hà Nội, lại do chủ đầu tư có tiềm lực rất lớn ở Hàn Quốc đầu tư và kế hoạch giao kèo nhà phố khá rõ ràng vào cuối năm 2013, nên trước đây “tranh” nhau một chân mua nhà phố rất sớm để tận hưởng ưu đãi trợ giúp lãi vay thấp của chủ đầu tư. Đến nay, khi đề án đóng băng, khoản tiền góp vốn ban sơ cùng vốn vay bank cộng lãi suất qua gần 6 năm kể từ ngày khởi công dự án năm 2009 đến nay, theo toan tính của các khách hàng, đã có khả năng khiến 1m2 nhà mặt phố ở tại dự án có xác xuất sẽ nâng giá lên gấp 3,4 lần so với giá CDT đã mua bán ban đầu. “Nếu chỉ là đội phải chăng còn được nhận nhà mặt phố thì cũng là may. Nhưng với tiến độ đắp chiếu này thì chưa biết đến… mùa quít nào CDT mới giao kèo sản phẩm”, Anh T.P, một môi giới cho biết.
Cần những tiêu chuẩn minh bạch hơn
Một cách tổng quan, sự chậm trễ của những dự án BĐS do các nhà phố đầu tư FDI đăng bộ trên các địa bàn đô thị lớn thời gian qua đều gần như có chung những đặc trưng: Gióng trống, khu chiêng ầm ĩ về giá cả vốn đầu tư, đuối hơi rồi chìm dần trong im lặng. Trở lại với đề án Deawoo Cleve, “ngôi sao” của bất động sản phía Bắc một thời có vốn đăng bộ đầu tư là 421 triệu USD là một ví dụ. Cũng như Deawoo Cleve nhưng Booyoung Vina có vốn đầu tư “khiêm tốn” hơn, 171 triệu USD, nhưng mà “lịch sử” đắp chiếu lại kéo dài hơn do dự án bất động sản này được cấp phép bắt đầu làm kể từ năm 2007. Mãi gần đây, cuối năm 2013, CĐT dự án mới lên tiếng xin điều chỉnh cơ cấu chung cư và được sự mong muốn của Bộ Xây dựng, mới nhen nhóm không vô vọng trong lòng người quan tâm là đề án sẽ sớm cựa cậy thi công lại.
Vì sao Booyoung Vina, thuộc CDT đứng trong top 30 DN địa tù và lớn nhất Hàn Quốc, lại khiến dự án bất động sản phải đắp chiếu nằm không và song song cũng rơi vào thực trạng y như nhiều DN nội địa khác – trước đánh đố của thị trường đã phải thay đổi kế hoạch tiến bộ công trình ban đầu? Câu đáp chỉ có một: Năng lực vốn của Booyoung Vina có hạn, cho dù đây là DN lớn vì thực tại CĐT tính trông cậy vào huy động vốn nội địa, lấy mỡ nó rán nó để xong sản phẩm, thay cho rót vốn toàn phẩn, phát triển sản phẩm, có tác phẩm rồi mới giao dịch thu tiền (như những DN địa tù và ở thị trường phát triển như Mỹ). Nhưng xúi quẩy là Booyoung Vina chính thức bắt đầu xây dựng dự án ở thời gian thị trường địa tù và bước vào chu kì đóng băng, cư dân sơ lẫn thứ cấp đều cố gắng thoát chạy khỏi kênh địa ốc. Không huy động được vốn góp của nhà mặt phố đầu tư, dù là DN FDI được hậu đãi, có mặt bằng đất sạch đã quy hoạch và đã rần rộ khởi công, Booyoung Vina cũng vẫn lâm cảnh bó tay trước thị trường.
Ngoài ra, cũng với hiện tượng Booyoung Vina, điều chỉnh cơ cấu chung cư cho thấy trình độ đoán trước cung cầu của thị trường đối với các DN FDI cũng không có gì là… mau chóng so với nhiều DN nội khác. Đi sai phân khúc, nhắm trật nhu cầu chính là hệ quả khiến Booyoung Vina, một số DN FDI và nhiều DN địa tù và Việt nói chung, đánh rơi kì cọ vọng của thị trường đối với bản thân, cũng là đánh rơi niềm tin của phân khúc với những thương hiệu, những đề án “siêu sao”, tưởng lớn và rất lớn!
Trong thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã và đang rất ra sức rà soát lại Luật kinh doanh bất động sản với những trình bày mới. Trong số các phát biểu đưa ra, sửa các dự định cho nhà mặt phố đầu tư ngoại quốc là một trong những nội dung được quan tâm nhất. Thực ra thì nhà cầu pháp lí với các nhà phố đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã có khá hoàn chỉnh từ nhiều năm nay, chỉ thiếu mỗi quy định về việc người nước ngoài được vay mua nhà. Nhưng trên thực tại bên cạnh hình thức đầu tư FDI 100% vốn nước ngoài, nhiều DN vẫn phải “lách” lăm le và bắt qua các hình thức liên doanh, góp vốn cổ phần để mua lại sản phẩm, đề án của DN. Cùng với đó, ngay cả có dự định cụ thể về đầu tư FDI nhưng nhà cầu đó chừng như vẫn chưa toan tính và “quản” được đầu vào chất lượng đầu tư, để lọt những CĐT thiếu khả năng phát triển dự án, dẫn hệ lụy cho cả thị trường, cho người dân và độc đáo gây phung phí đất đai, tài nguyên, chi phí thời điểm của các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư.
Vì lẽ đó, có nên nhân thời cơ rà soát và sửa đổi, để thêm vào những tấp tễnh mới trong hành lang pháp lí, nhằm đưa các DN FDI vào vận hành an toàn nhưng vẫn không phá bỏ cam kết mở cửa và đối xử bình đẳng với DN nước ngoài? Hay phân khúc còn cần cả những tiêu chuẩn để “siết” lại các mắt xích thẩm tra năng lực, cấp phép dự án, bên cạnh đó khâu giám sát và quy định/ chế tài đối với quá trình tiến hành dự án của các nhà đầu tư ngoại…? Có ưu đãi, có thưởng hiển nhiên cũng phải có phạt, như vậy mới là rõ ràng và kích thích thị trường phát triển.
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa công bố, quý I/2014, có 252 đề án có vốn FDI mới được cấp giấy thị thực đầu tư, với tổng vốn đăng ký trên 2 tỷ USD. Trong đó, chuyên ngành mua bán bất động sản đứng thứ hai với 5 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 288,3 triệu USD. Đáng lưu tâm là Dự án Xây dựng khu căn hộ phường 22, quận Bình Thạnh (TP HCM) của Công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD. Đây là đề án nhà đất có vốn FDI lớn nhất trong vòng hơn 1 năm trở lại đây. Tháng 1/2014, Tập đoàn Rose Rock của gia đình tỷ phú Mỹ Rockefeller đã ký thỏa thuận hiệp tác với Cty TNHH Dầu khí Vũng Rô để thực hiện khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên) với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD. Dự án có tên là Vũng Rô Bay Resort Complex với quy mô 760 phòng khách sạn, 4.300 nhà chung cư và 100 nhà mặt phố phố. Cty State Development - Moscow cũng vừa động thổ thi công Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort, với tổng vốn đầu tư 1.890 tỷ đồng.. ban nha dat mat duong ven ho tay.Thuận Hóa
dđdn
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét