“Trước ngày 02/05/2014, thị trường bất động sản (BĐS) cực kỳ sáng bat dong san hung thinh. Sau khi có sự kiện hạ đặt giàn khoan, thị trường bất động sản đã có “cú sốc” và điều chỉnh cực lớn”, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định.
* Sắp có những đổi thay quan trọng cho gói 30,000 tỷ
* TS Lê Xuân Nghĩa bàn bạc về nợ xấu bất động sản
Ông Trần Kim Chung: Trước ngày 02/05/2014, thị trường nhà đất (BĐS) cực kỳ sáng bán nhà đất biệt thự cầu giấy. Tại sao lại như vậy? Ông Chung cho rằng tất cả các chỉ số kinh tế và chỉ số luồng tiền trước 01/05 đều thịnh vượng. Điển hình là chỉ số chứng khoán đã vượt qua 600 điểm; nguồn tiền ngân hàng vào thị trường BDS đã tăng hơn 30% từ 200 lên 268 ngàn tỷ đồng; tiền từ kiều hối đã vượt qua mức 10 tỷ USD, nguồn tiền trong dân đã quay lại thị trường; hiện tượng chênh lệch giá mua đã xuất hiện và các dự án đã bán được tác phẩm (kể cả đề án trầm lắng rất lâu).
Nhưng sau sự kiện đặt giàn khoan tại biển Đông, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh cùng với đặc tính người Việt Nam là phòng thủ, tiền vẫn vậy nhưng không mua nữa thì ngay tức khắc thị trường nhà đất gặp khó khăn.
Hai nguồn tiền cho thị trường BĐS
Theo ông Chung, có hai nguồn tiền chính chảy vào thị trường bất động sản hiện này lànguồn tiền thực và nguồn tiền phái sinh.
Đối vớinguồn tiền thực, 5 kênh sau đây sẽ chi phối và tác động lớn lên BĐS.
Thứ nhất, tiền từ kênh ngân hàng chảy vào phân khúc phê duyệt việc giảm lãi suất cho vay, thậm chí gói 30,000 tỷ đồng vốn vay với lãi suất còn thấp hơn năm 2006. Như vậy, về mặt tiêu chuẩn thì bank không đóng băng với các dự án bất động sản nhà đất nữa và việc liên tiếp mở rộng các gói hỗ trợ đang rất rõ ràng.
Thứ hai, nguồn tiền trọng tâm hơn, đó là từ FDI. Sự khác biệt lớn của dòng vốn FDI trong năm nay so với hai năm trước chính là tiền chảy vào nhà đất tăng lên rõ rệt. Các nhà mặt phố đầu tư ngoại quốc đang mua mạnh các dự án bất động sản BĐS tại Việt Nam khi mà việc phê duyệt tiến bộ thêm đề án mới không được thông suốt qua.
Thứ ba, nguồn tiền đầu tư công (chiếm 1/9 GDP) đã đạt được mục đích ban sơ cho nên việc điều chỉnh giải ngân tiếp là đầy đủ thiết thực.
Thứ tư, Việt Nam là nước thứ 7 trên thế giới về nhận kiều hối và tâm lý người Việt khi mang tiền về chủ yếu là mua BDS nên điều này đem đến dòng vốn mới cho BĐS.
Thứ năm, khi kinh tế vĩ mô ổn định, tiền từ ngoại quốc vào, phân khúc không xuống nữa, nguồn tiền trong dân lập tức vận hạnh vào thị trường BĐS.
Đối vớinguồn tiền phái sinh,đầu tiên, nguồn tiền rõ nhất là từ thị trường chứng khoán. Theo đó, ngay khi chỉ số vượt 600 điểm, một lượng tiền lớn chốt lời đã chảy sang BDS và biểu hiện của việc này là xuất hiện tiền chênh trong giá mua tại Hà Nội.
Tiếp đến, nguồn tiền từ xử lý nợ quá hạn (sau khi xử lý được thì quan tâm mua là tất yếu).
Cuối cùng là nguồn tiền ở dạng đắc địa từ hệ thống tái thế chấp, tiết kiệm.
Rủi ro lớn nhất dành cho thị trường BĐS
Với những nguồn tiền trên, ông Chung cho rằng không may lớn nhất, đã đi vào hoạt động nhất trong thị trường bất động sản hiện tại vẫn làrủi ro về đối tác.
Theo đó, cùng với sự suy giảm của thị trường, các đối tác trong phân khúc nhà đất nói riêng luôn tìm ẩn những trở ngại “ẩn mình”. “Nghĩa là những người đang hiệp thương làm việc với chúng ta, tình huống số tiền thế nào đích thực rất khó nắm bắt”, ông Chung nhấn mạnh.
Hệ quả của việc này là làm cho chính người đầu tư mất tiền, mất thời cơ hay mất rất nhiều thời khắc để thị thực xem đối tác của mình tốt hay không tốt.
Rủi rothứ haichính là thiếu ổn định tình thế kinh tế khu vực, đặc trưng là biển Đông. Vì đến thời khắc này, do chưa làm chủ được tình hình, chưa có đối sách cụ thể thành ra đây được xem là đen đủi tiềm ẩn.
Thứ ba, rủi ro không lớn nhưng vẫn có thể xảy ra đó là cảnh huống kinh tế thế giới có những vấn đề mà nhà đầu tư trong nước không thể lường trước được.
Trước những vẫn đề đó, ông Chung cho rằng lối ra độc nhất cho thị trường nhà đất Việt Nam bây giờ chính là tạo ra luồng bán cho những sản phẩm giá rẻ.
Nguyên nhân dịp vì ở phân khúc này vẫntiềm tàng những nhu cầu thực, trình độ thanh toán thực, giá cả thực.
Thêm vào đó, đối với nhà phố cung cấp, khi được hỗ trợ về mặt pháp lý (cho phép thi công căn hộ qui mô nhỏ), gia tộc hoàn toàn có khả năng xây dựng ở những khu vực tỷ lệ dân cư ít.
Cuối cùng chính là tâm lý xã hội,độ bằng lòng về chỗ ở mà thị trường thị trường này mang lại.
Tóm lại, ông Chung cho rằng, bất động sản được tạo nên bởi nằm tại (ở đâu), vị trí (tiếp cận nó như thế nào) và vị trí (đời sống kinh tế xã hội ở đấy ra sao) ban biet thu cau giay gia re. Điều này có tức là sản phẩm giá thành thấp sẽ là lời giải cho phân khúc bất động sản hiện nay.
Sanh Tín ghi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét