Lý giải nguyên nhân loạn số phận liệu nhà đất

Lý dẫn giải căn nguyên loạn số liệu chừng nhà đất

Số liệu về lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội và TP HCM luôn luôn 'vênh' nhau từ danh thiếp nguồn cung cấp.Ảnh minh họa

Một câu hỏi được đặt ra: vì sao đến nay Việt Nam vẫn chẳng thể quản lý, thống kê được chính xác mệnh lượng căn hộ tồn kho hoặc danh thiếp giao thiệp thành công trong các dự án bất động sản?>>Loạn số liệu chừng tồn kho bất động sảnTại Việt Nam hiện nay, luật pháp về kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được cơ chế kiểm soát đối với dự án bất động sản nhưng lại có quá nhiều những quy định không phù hợp như: thông tin trên truyền hình, thưa về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, xác định sở hữu chung và sở hữu riêng… là những nguyên nhân chính thị của tình trạng loạn số mệnh liệu, thị trường học bất động sản chưa minh bạch.Một ví dụ, theo thông tư 13/2008/TT-XD ngày 21.5.2008 quy định giao dịch bất động sản qua sàn bất động sản ăn nhập đối với từng bất động sản (ví dụ: căn hộ), tuy nhiên đối với trường hợp chủ đầu tư chào bán cùng lúc nhiều sản phẩm theo giá mà sỉ là vi phạm quy định. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản đã vi phạm quy định của pháp luật, nhưng trường học hợp này là vì quy định của luật pháp không ăn nhập với thực tại ngay từ khi ban hành và hiện nay đã quá lạc hậu.Có thể thấy việc quản lý, thống kê hiện nay chưa có cơ chế và mang tính chắp vá, không khoa học. Có một mệnh vấn đề như:thứ nhất, việc đăng ký chuẩn y dự án bất động sản đang thực hiện công việc về giấy phép xây dựng, chưa quy định việc đăng ký sở hữu bất động sản, chuyển giao quản lý bất động sản cho người mua thành thử không quản lý được “số lượng cấp phép mới”;thứ hai, không quản lý được các dự án được phê duyệt nhưng chậm khai triển thực hiện nên dẫn đến các mệnh liệu ảo. Thứ ba là các quy định về quản lý giao dịch qua sàn giao thiệp bất động sản chưa phù hợp, lỏng lẻo, thiếu khoa học (việc thưa giao thiệp của các sàn giao thiệp bất động sản cho sở Xây dựng được ghi trong biểu mẫu thông suốt tư 13/2008/TT-BXD, không quy định bẩm về hợp đồng mua bán bị huỷ không thực hiện…) thành thử không có “số lượng bán” chính xác; thứ tư là không có sự kết nối giữa quy định cấp giấy công nhận qua sàn giao dịch bất động sản với việc cấp giấy chứng nhận sở hữu thành ra tạo ra nhiều khe hở cho việc trốn thuế, việc nhận giao thiệp chỉ để làm hình thức cấp giấy chứng nhận…Kinh nghiệm từ nước ngoàiPháp luật tại nhiều nước quy định khi chủ đầu tư xây dựng đề án phải đăng ký đề án tại cơ quan quốc gia đối với danh thiếp phần sở hữu riêng và sở hữu chung, đây là cơ sở cho việc tách thửa đất (đất nền huyễn hoặc nhà liên kế) và phân chia sở hữu riêng trong một công trình xây dựng (căn hộ huyễn hoặc danh thiếp diện tích sở hữu riêng khác), song song là cơ sở cho việc cấp chứng nhận sở hữu sau này. Như vậy họ đã quản lý, thống kê được mệnh lượng sản phẩm bất động sản của danh thiếp dự án.Sau khi đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước, mọi rợ giao thiệp về mua bán, thế chấp phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước. Khi giao dịch bất động sản, người môi giới bất động sản (công ty môi giới huyễn hoặc người hành nghề cá nhân dịp chủ nghĩa sẽ thẩm tra về điều động kiện giao dịch của bất động sản, thông tin đã đăng ký tại cơ quan nhà nước… nếu tợp tương ứng đủ điều động kiện giao thiệp thì gia tộc đăng ký giao dịch sẽ đăng ký giao dịch với cơ quan quốc gia và cấp chứng thư về giao dịch. Với cơ chế này, cơ quan nhà nước quản lý, thống kê được tình hình giao dịch, chớ chi bất động sản của từng thời điểm, quản lý về cấp giấy chứng nhận sở hữu, mặt khác cũng kiểm soát nhằm tránh tình trạng một bất động sản bán cho nhiều người hoặc bất động sản đang thế chấp nhưng lại bán cho người khác...Đây là thời khắc để danh thiếp cơ quan quốc gia cần sớm nghiên cứu để ban hành danh thiếp văn bản luật pháp điều chỉnh về giao thiệp bất động sản để Nhà nước đề ra các chính thị sách, doanh nghiệp lập kế hoạch kinh dinh nhằm tạo cơ sở phát triển một thị trường học bất động sản minh bạch, phát triển bền vững.LS Trần Đức Phượng

Gỡ “nút thắt” thó trần gian cho các tham gia án đầu tư có sử dụng đất

Gỡ “nút thắt” thủ thô tục cho các dự án đầu tư có thường dùng đất

Gỡ vướng cho doanh nghiệp, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 43/NQ-CP về một số nhiệm vụ trọng tâm canh tân thủ tục hành chính trong hình thành và thi hành dự án bất động sản đầu tư có thường dùng đất để cải thiện môi trường kinh doanh.

* Luật Đất đai sửa đổi có gì cần lưu ý?

* “Ngộp” với thủ tục, tiền thường dùng đất

Tuy nhiên, sau hơn 2 tháng ban hành, những cải cách được coi là trọng điểm trong Nghị quyết vẫn chưa được thi hành trong thực tế.

“Lãnh địa” ngành, lĩnh vực

“Lãnh địa,” đó là cụm từ mà công ty không ngại ngần sử dụng để nói về việc hình thành và chấp hành dự án bất động sản đầu tư có thường dùng đất hiện nay.

Ông Chu Đức Lượng, Chủ tịch Tập đoàn Phú Mỹ (Hà Nội), cho biết các thủ tục hành chính liên can đến đất đai khá chặt chẽ, mỗi ngành một “lãnh địa,” quy hoạch lãnh địa riêng, liên lạc lãnh địa riêng nên dù được giao chủ trì nhưng ngành kế hoạch-đầu tư vẫn bị các sở, ngành khác chi phối.

Chỉ riêng việc xác định quy hoạch, Sở Kế hoạch-Đầu tư Hà Nội khẳng định thích hợp nhưng Viện quy hoạch nói không phù hợp, hoặc không trả lời, mọi việc trở nên ách tắc ban nha dat mat duong ven ho tay ban nha dat quan cau giay gia re. Trong khi chỉ cần một cuộc họp để hợp nhất quan điểm, các sở, ngành, lẻ loi vị phải tổ chức đến bốn cuộc họp riêng rẽ và để tổ chức được mỗi cuộc mất từ một đến hai tháng, như vậy doanh nghiệp phải chờ tám tháng.

Dẫn chứng từ các dự án đầu tư khu công nghiệp, nhà ở cho công nhân của Tập đoàn, ông Chu Đức Lượng cho biết các dự án phải chầu chực chí ít hai năm để hoàn thành các thủ thô tục đầu tư trong khi chỉ cần chín tháng để xây dựng và đưa dự án vào hoạt động.

“Ì ạch” hơn Tập đoàn Phú Mỹ, Công ty bổn phận hữu thời hạn Du lịch Sao Việt (Phú Yên) đã mất bốn năm lo thủ tục đất đai cho đề án đầu tư khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng tại xã An Phú, thành phố Tuy Hòa và hiện vẫn còn nhiều phần việc cần tiếp thô tục giải quyết.

Vướng mắc mà công ty đang gặp phải, theo bà Trần Thị Tâm, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị, đó là để chờ tỉnh ra trúng giá thuê đất, để được hưởng biệt đãi miễn tiền thuê đất theo quy định, doanh nghiệp phải chấp hành rất nhiều thủ thô lỗ nhiêu khê, qua nhiều “cửa.”

Là Chủ tịch Hội công ty Phú Yên, nắm rõ những mắc mứu của các hội viên và bản thân cũng gặp không ít rào cản khi triển khai các đề án đầu tư có dính dáng đến sử dụng đất đai, ông Ngô Đa Thọ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần IDP cương trực cho rằng vẫn còn những nhũng nhiễu, gây thiếu thốn cho doanh nghiệp. Để thi hành được một dự án đầu tư, công ty phải đi tới đi lui, qua nhiều sở, ban, ngành và muốn làm cho nhanh để thời cơ đầu tư không vuột khỏi tay, CDT buộc lòng phải “chạy.”

Ông Nguyễn Hoài Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần đầu tư xây dựng NHS Hà Nội, cũng cho hay các thủ thô lỗ liên quan đến hồ sơ đề bạt cấp dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư, chấp nhận dự án bất động sản về nhà mặt phố ở có nhiều điểm trùng lặp khiến công ty phải khổ sở vì lo thủ thô lỗ và chờ đợi.

Kỳ vọng tháo gỡ “nút thắt”

Để tháo gỡ “nút thắt” về thủ thô tục hành chính trong hình thành và thi hành đề án đầu tư có thường dùng đất, khơi thông suốt dòng vốn đầu tư của xã hội, đồng thời tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, thông suốt thoáng, thuận lợi, rút ngắn thời khắc và dành dụm chi phí cho nhà phố đầu tư, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 43/NQ-CP. Nghị quyết được các công ty đón chờ như một "phao cứu sinh" trong lĩnh vực được coi là gian nan nhất trong việc chấp hành các thủ thô lỗ đầu tư.

Với việc giảm thiểu 12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa nhiều thủ thô tục có liên quan, nếu thực hiện triệt để các phương pháp theo quy định, thời gian thi hành thủ tục hành chính của nhà phố đầu tư sẽ giảm còn 50% so với trước đây, từ 155-865 ngày vận hành xuống còn dao động 80-480 ngày làm việc.

Các doanh nghiệp cho rằng trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, Nghị quyết 43 ra đời là rất cần thiết, nắm bắt đúng nhu cầu của doanh nghiệp. Nhiều công việc trước đây nhà đầu tư phải chấp hành như thủ thô lỗ cấp giấy phép quy hoạch, nộp trích lục bản đồ địa chính… nay được trả về đúng “vai” cho nhà quản lý.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, tin cẩn Nghị quyết sẽ bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho nhà phố đầu tư, các thủ tục sẽ thông suốt thông thoáng và rõ ràng hơn. Nghị quyết cũng là căn cứ thuận lợi để các cơ quan, các ngành tìm ra tiếng nhìn chung về những vấn đề trước đây gây nhiều tranh cãi, độc đáo là trong trường hợp đấu giá quyền thường dùng đất.

Nhìn nhận những tiện lợi do Nghị quyết mang lại, Phó giám đốc Sở Kế hoạch-Đầu tư Phú Yên Lê Văn Thứ cho rằng đối với lĩnh vực đầu tư nước ngoài, việc bãi bỏ thủ thô tục đăng ký đầu tư đối với dự án bất động sản thuộc lĩnh vực đầu tư không có điều kiện, thay thế thủ thô tục thẩm tra cấp Giấy thị thực đầu tư bằng thủ thô lỗ đăng ký đầu tư với nội dung đăng ký đơn chiếc giản, lồng ghép các nội dung xét duyệt của các thủ thô tục đăng ký đầu tư và thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư vào các nội dung xét duyệt của thủ thô lỗ chấp nhận chủ trương đầu tư... nếu được thi hành sẽ là bước cải tiến mới, huyết mạch đối với nhà phố đầu tư nước ngoài.

Từ năm 2012, Phú Yên đã chấp hành lồng ghép nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và giới thiệu địa điểm song song trong một bộ hồ sơ và một văn bản (Thông báo chủ trương đầu tư dự án) của Ủy ban dân chúng cấp tỉnh hoặc cấp huyện, đem lại những tiện lợi rõ rệt cho nhà mặt phố đầu tư.

Tuy nhiên, để Nghị quyết đi vào cuộc sống, các nhà quản lý, các doanh nghiệp cho rằng vẫn còn không ít mắc mứu cần giải quyết.

Theo bà Lê Thị Huỳnh Mai, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị quyết vẫn còn những điểm chưa rõ ràng. Khái niệm dự án có sử dụng đất được đề cập trong Nghị quyết còn chung chung, chưa cụ thể là dự án gì. Nghị quyết nêu bãi bỏ thủ tục cấp giấy thị thực đầu tư đối với các đề án có sử dụng đất không thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện, nhưng không nêu rõ các dự án vị trí trong các khu công nghiệp, khu chế xuất có phải cấp giấy thị thực đầu tư hay không.

Đây cũng là lo sợ của các công ty hiện nay. Ông Nguyễn Hoài Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng NHS (Hà Nội) cho hay các công ty rất hy vọng Nghị quyết 43 được áp dụng sẽ rút ngắn thời gian thi hành các thủ thô tục hành chính. Song, ông cũng không khỏi e ngại những điểm lục đục giữa Nghị quyết với nội dung một số Luật hiện hành.

Cùng chung thạch sùng quan ngại, Phó giám đốc Sở Kế hoạch-Đầu tư Phú Yên Lê Văn Thứ băn khoăn: lăm le về quản lý đầu tư dính dấp đến nhiều Luật khác như: Đầu tư, Xây dựng, Đất đai, Môi trường. Trong khi Luật đầu tư chưa sửa đổi, các luật còn lại mới sửa đổi, đang trong quá trình hướng dẫn thi hành bằng các Nghị định, Thông tư, việc điều chỉnh cần phải đồng bộ với các Luật khác. Bên cạnh đó, sau khi thực hiện thủ tục đăng ký, kiểm tra đầu tư, để tiếp tục tiến hành dự án, nhà mặt phố đầu tư vẫn phải chấp hành vô vàn các thủ thô tục có liên quan, từ xin các giấy phép, chấp hành thủ thô lỗ về đất đai, xây dựng dựng…

Thực tế cho thấy, có một sự trùng lắp rất lớn giữa thủ thô lỗ đầu tư theo luật đầu tư và thủ thô tục về đất đai, xây dựng công trình và bảo vệ môi trường. Ví dụ như căn cứ cấp giấy thị thực đầu tư (theo trật tự thẩm tra dự án) và căn cứ giao đất, cho thuê đất đều có tiêu chí là hợp lý quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch thi công và nhu cầu sử dụng đất.

Căn cứ kiểm tra cấp giấy thị thực đầu tư và qui hoạch cơ sở của dự án bất động sản đầu tư thi công sản phẩm đều có việc thẩm định sự hợp lý quy hoạch về thi công và phải kiểm tra phương thức về môi trường. Điều này trùng lắp và phu nhân chéo với thẩm tra thưa phân tách tác động môi trường hoặc đăng ký cam kết bảo vệ môi trường được thi hành theo quy định khá cụ thể tại Luật Bảo vệ môi trường và tấp tễnh chỉ dẫn thi hành.

Thực hiện cải cách thủ thô lỗ hành chính theo Nghị quyết 43/NQ-CP yêu sách sự liên thông suốt giữa các ngành phải đồng bộ và sự phối hợp rất nhịp nhàng. Chỉ một khâu thiếu đồng bộ sẽ ảnh hưởng đến cả dây chuyền thủ tục ban nha dat mat duong ven ho tay. Điều này lý giải làm sao sau hơn hai tháng Nghị quyết được ban hành, chưa công ty nào được hưởng lợi từ những cách tân trọng tâm đó./.

Chu Thanh Vân

vietnam+

Hiệp họp bất rượu cồn sản Việt Nam có Tổng thư từ ký mới

Hiệp hội BDS Việt Nam có Tổng thư ký mới

Hiệp hội BDS Việt Nam vừa họp bàn, mong muốn bầu ông Trần Ngọc Quang - Phó Tổng thư ký hiệp hội giữ Quyền Tổng thư ký, thay ông Phan Thành Mai từ ngày 1/8 bán nhà đất biệt thự cầu giấy.

* Bắt trợ thời giam ông Phạm Công Danh, ông Phan Thành Mai và ông Mai Hữu Khương

Ông Trần Ngọc Quang (đứng) giữa Quyền TTK Hiệp hội bất động sản

Việc biến hóa nhân dịp sự chỉ đạo đang được trình xin quan điểm Ban thi hành Hiệp hội nhà đất Việt Nam chấp thuận, thông qua.

Ông Trần Ngọc Quang nguyên là Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex- ITC (chủ đầu tư đề án khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina có tổng mức đầu tư hơn 1 tỷ USD tại Hải Phòng) bán chung cư the pride hải phát ban biet thu cau giay gia re. Tháng 5/2013, HĐQT Công ty Vinaconex- ITC đã ra quyết định miễn là nhiệm chức danh Tổng giám đốc của ông Quang.

Ngày 23/4/2014, ông Quang được bổ nhậm giữ chức Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam đảm trách địa điểm tại phía Bắc, sau một thời khắc ngắn là Ủy viên của Ban chấp hành hiệp hội.

Anh Đào

VNMEDIA

Lãi suất thấp kích mua nhà

Lãi suất thấp kích mua nhà phố

Lãi suất vốn vay mua nhà phố cạnh tranh, ưu đãi chi trả linh hoạt… đang kích thích quan tâm mua nhà của khách hàng

Theo Công ty Nghiên cứu phân khúc Savills, chỉ trong quý II/2014, tại TP HCM có khoảng 2.500 chung cư được chuyển nhượng thành công, tăng 60% theo quý và tăng 115% theo năm, trong đó chính yếu là các nhà chung cư ở thị trường giá trung bình.

Bán chạy nhờ gói 30.000 tỉ đồng

Nhiều chung cư giao dịch chạy nhờ lãi suất thấp

Chị Nguyễn Thị Trinh, hoạt động tại quận 1, TP HCM, cho biết gia quyến chị vừa dọn đến nhà phố mới ở khu đô thị EHome 4 (huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương) giáp ranh TP HCM ban nha dat quan cau giay gia re ban chung cu the pride hai phat. Thu nhập của vợ ông xã chị khoảng 20 triệu đồng/tháng nhưng chỉ đến khi có gói 30.000 tỉ đồng trợ giúp nhà chị mới dám vay tiền mua nhà. “Với 400 triệu đồng vay từ ngân hàng (NH) thương mại, lãi suất 5%/năm, trong 15 năm, vợ chồng tôi chỉ phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 4,5 triệu đồng/tháng nên áp lực trả nợ nhẹ nhàng” - chị Trinh cho biết.

Sau một thời gian giải ngân ì ạch, gần đây, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng được đẩy nhanh tốc độ cho vay và phía các NH thương nghiệp cũng tạo hoàn cảnh tiện lợi hơn để người dân tiếp cận gói tín dụng này, nhờ đó, nhiều đề án chuyển nhượng chạy.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp phân phối BDS cho biết đề án khu chung cư ở quận 12 mà công ty môi giới đã giao dịch sạch gần 300 căn block A1, một phần nhờ cư dân vay được tiền mua nhà mặt phố từ gói tín dụng ưu đãi lãi suất. Ngoài ra, nhiều dự án còn cho người tham quan thanh toán linh hoạt, trả dần trong vài năm không tính lãi…

“Lãi suất cho vay mua nhà phố tranh giành trên thị trường đã góp phần trợ giúp số tiền của người mua và đẩy mạnh nhu cầu nhà mặt phố ở. Chính sách chi trả linh hoạt trong một số đề án bậc B và C cũng động viên niềm tin của người mua” - Savills nhận định.

Theo Savills, trong quý II/2014, TP HCM có 11 đề án mới và các GĐ mới của 8 dự án đã đi vào hoạt động chào bán với khoảng 3.820 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 37% theo quý và tăng đến 636% theo năm. Đây là số chung cư giao dịch mới trong một quý cao nhất kể từ quý II/2011. Tính đến nửa đầu năm nay, thị trường sơ cấp có dao động 15.100 căn hộ ra hàng thị trường. Quận 2 và 7 tiếp tục có số lượng chung cư mua bán cao nhất, chiếm 46% lượng giao dịch. Từ nay đến cuối năm, dự định sẽ có thêm hơn 1.450 căn hộ tiếp tục được ra hàng thị trường.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, nghiên cứu của Savills cho thấy những dự án có tiến độ xây dựng tốt và có CDT uy tín đã đạt kết quả mua bán hàng tốt trong quý này. Đa số cư dân mua nhà mặt phố là người có nhu cầu ở thực.

Lãi suất sẽ tiếp tục giảm

Theo thưa điều tra cứu khuynh hướng mua bán đối với các tổ chức tín dụng và chi nhánh NH thương nghiệp quý III/2014, của Vụ Dự báo thống kê, NH Nhà nước, khoảng 44% tổ chức tín dụng cho hay sẽ điều chỉnh giảm nhẹ giá đổ đồng các tác phẩm dịch vụ, trong đó tập trung vào việc giảm thêm lãi suất cho vay.

Việc chủ động giảm lãi suất cho vay cũng là một trong những biện pháp để thúc giục tăng trưởng tín dụng trong những tháng cuối năm. Tín dụng nửa đầu năm 2014 chỉ tăng 3,52% nhưng các NH thương mại vẫn kỳ vọng có khả năng cán đích 12%-14% vào cuối năm như mục tiêu đề ra.

Mức lãi suất vốn vay mua nhà mặt phố của các NH thương nghiệp hiện ở mức 12%/năm nhưng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng chỉ ở mức 5%/năm được phân tích là thích hợp và cư dân có xác xuất chi trả.

Trong bối cảnh lạm phát được kiểm rà ở mức thấp quanh 5%, khuynh hướng hạ lãi suất huy động để giảm bớt giá thành đầu vào, qua đó giảm xuống lãi suất cho vay nhằm kích thích quan tâm từ người quan tâm là tất yếu ban chung cu vov me tri gia re. Khi đó, cư dân sẽ có thêm nhiều thời cơ tiếp kiến nhà phố ở hơn nữa.

Vũ Phong

Người lao động

Thị dài bất động sản Việt Nam đang ở đâu?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu?

“Trước ngày 02/05/2014, thị trường bất động sản (BĐS) cực kỳ sáng bat dong san hung thinh. Sau khi có sự kiện hạ đặt giàn khoan, thị trường bất động sản đã có “cú sốc” và điều chỉnh cực lớn”, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định.

* Sắp có những đổi thay quan trọng cho gói 30,000 tỷ

* TS Lê Xuân Nghĩa bàn bạc về nợ xấu bất động sản

Ông Trần Kim Chung: Trước ngày 02/05/2014, thị trường nhà đất (BĐS) cực kỳ sáng bán nhà đất biệt thự cầu giấy.

Tại sao lại như vậy? Ông Chung cho rằng tất cả các chỉ số kinh tế và chỉ số luồng tiền trước 01/05 đều thịnh vượng. Điển hình là chỉ số chứng khoán đã vượt qua 600 điểm; nguồn tiền ngân hàng vào thị trường BDS đã tăng hơn 30% từ 200 lên 268 ngàn tỷ đồng; tiền từ kiều hối đã vượt qua mức 10 tỷ USD, nguồn tiền trong dân đã quay lại thị trường; hiện tượng chênh lệch giá mua đã xuất hiện và các dự án đã bán được tác phẩm (kể cả đề án trầm lắng rất lâu).

Nhưng sau sự kiện đặt giàn khoan tại biển Đông, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh cùng với đặc tính người Việt Nam là phòng thủ, tiền vẫn vậy nhưng không mua nữa thì ngay tức khắc thị trường nhà đất gặp khó khăn.

Hai nguồn tiền cho thị trường BĐS

Theo ông Chung, có hai nguồn tiền chính chảy vào thị trường bất động sản hiện này lànguồn tiền thực và nguồn tiền phái sinh.

Đối vớinguồn tiền thực, 5 kênh sau đây sẽ chi phối và tác động lớn lên BĐS.

Thứ nhất, tiền từ kênh ngân hàng chảy vào phân khúc phê duyệt việc giảm lãi suất cho vay, thậm chí gói 30,000 tỷ đồng vốn vay với lãi suất còn thấp hơn năm 2006. Như vậy, về mặt tiêu chuẩn thì bank không đóng băng với các dự án bất động sản nhà đất nữa và việc liên tiếp mở rộng các gói hỗ trợ đang rất rõ ràng.

Thứ hai, nguồn tiền trọng tâm hơn, đó là từ FDI. Sự khác biệt lớn của dòng vốn FDI trong năm nay so với hai năm trước chính là tiền chảy vào nhà đất tăng lên rõ rệt. Các nhà mặt phố đầu tư ngoại quốc đang mua mạnh các dự án bất động sản BĐS tại Việt Nam khi mà việc phê duyệt tiến bộ thêm đề án mới không được thông suốt qua.

Thứ ba, nguồn tiền đầu tư công (chiếm 1/9 GDP) đã đạt được mục đích ban sơ cho nên việc điều chỉnh giải ngân tiếp là đầy đủ thiết thực.

Thứ tư, Việt Nam là nước thứ 7 trên thế giới về nhận kiều hối và tâm lý người Việt khi mang tiền về chủ yếu là mua BDS nên điều này đem đến dòng vốn mới cho BĐS.

Thứ năm, khi kinh tế vĩ mô ổn định, tiền từ ngoại quốc vào, phân khúc không xuống nữa, nguồn tiền trong dân lập tức vận hạnh vào thị trường BĐS.

Đối vớinguồn tiền phái sinh,đầu tiên, nguồn tiền rõ nhất là từ thị trường chứng khoán. Theo đó, ngay khi chỉ số vượt 600 điểm, một lượng tiền lớn chốt lời đã chảy sang BDS và biểu hiện của việc này là xuất hiện tiền chênh trong giá mua tại Hà Nội.

Tiếp đến, nguồn tiền từ xử lý nợ quá hạn (sau khi xử lý được thì quan tâm mua là tất yếu).

Cuối cùng là nguồn tiền ở dạng đắc địa từ hệ thống tái thế chấp, tiết kiệm.

Rủi ro lớn nhất dành cho thị trường BĐS

Với những nguồn tiền trên, ông Chung cho rằng không may lớn nhất, đã đi vào hoạt động nhất trong thị trường bất động sản hiện tại vẫn làrủi ro về đối tác.

Theo đó, cùng với sự suy giảm của thị trường, các đối tác trong phân khúc nhà đất nói riêng luôn tìm ẩn những trở ngại “ẩn mình”. “Nghĩa là những người đang hiệp thương làm việc với chúng ta, tình huống số tiền thế nào đích thực rất khó nắm bắt”, ông Chung nhấn mạnh.

Hệ quả của việc này là làm cho chính người đầu tư mất tiền, mất thời cơ hay mất rất nhiều thời khắc để thị thực xem đối tác của mình tốt hay không tốt.

Rủi rothứ haichính là thiếu ổn định tình thế kinh tế khu vực, đặc trưng là biển Đông. Vì đến thời khắc này, do chưa làm chủ được tình hình, chưa có đối sách cụ thể thành ra đây được xem là đen đủi tiềm ẩn.

Thứ ba, rủi ro không lớn nhưng vẫn có thể xảy ra đó là cảnh huống kinh tế thế giới có những vấn đề mà nhà đầu tư trong nước không thể lường trước được.

Trước những vẫn đề đó, ông Chung cho rằng lối ra độc nhất cho thị trường nhà đất Việt Nam bây giờ chính là tạo ra luồng bán cho những sản phẩm giá rẻ.

Nguyên nhân dịp vì ở phân khúc này vẫntiềm tàng những nhu cầu thực, trình độ thanh toán thực, giá cả thực.

Thêm vào đó, đối với nhà phố cung cấp, khi được hỗ trợ về mặt pháp lý (cho phép thi công căn hộ qui mô nhỏ), gia tộc hoàn toàn có khả năng xây dựng ở những khu vực tỷ lệ dân cư ít.

Cuối cùng chính là tâm lý xã hội,độ bằng lòng về chỗ ở mà thị trường thị trường này mang lại.

Tóm lại, ông Chung cho rằng, bất động sản được tạo nên bởi nằm tại (ở đâu), vị trí (tiếp cận nó như thế nào) và vị trí (đời sống kinh tế xã hội ở đấy ra sao) ban biet thu cau giay gia re. Điều này có tức là sản phẩm giá thành thấp sẽ là lời giải cho phân khúc bất động sản hiện nay.

Sanh Tín ghi

“Thổi giá” bất rượu cồn sản: Mầm mậm của chu kỳ rơi giá mới?

“Thổi giá” bất động sản: Mầm mống của chu kỳ rớt giá mới?

Cùng với khuynh hướng ấm lên, thị trường BDS Hà Nội lại đang xuất hiện trở lại nhiều trường hợp đầu tư, thậm chí là “đầu cơ’, “thổi giá” nhà phố ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện phân khúc bất động sản đã ấm lên, mua bán tăng mạnh bán nhà đất biệt thự cầu giấy bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa. Tồn kho trên cả nước hiện vào dao động 83.034 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu quý 1/2013 và giảm 35,4% so với quý 1/2013. Tại Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2014 đã có 4.150 giao dịch, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013.

Găm hàng “làm giá”

Phân tích về hiện tượng này, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc Công ty DTJ nhận định: “Lãi suất tiết kiệm hiện không còn quyến rũ nên nhiều người muốn chuyển dịch nguồn tiền từ ngân hàng sang các lĩnh vực đầu tư khác để có lợi nhuận cao. Những người có nhu cầu ở thật, đã có một phần tiền gửi tiền bank sẽ rút ra và vay thêm để mua nhà. Những người không có quan tâm thì mua để cho thuê hoặc để đợi chờ giá lên rồi chuyển nhượng lại. Trước đây, gần 100% bạn nhà qua sàn DTJ là để ở, nay đã có 25 - 30% người tham quan mua để đầu tư hoặc cho thuê lại. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong thời điểm tới, khi lãi suất huy động có khả năng xuống thấp hơn nữa”.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Lê Minh Dũng, Giám đốc Công ty CBRE Hà Nội cho biết, vài năm trước, người dân cốt yếu mua nhà mặt phố bằng tiền tích cóp thì nay, không ít người đã tận dụng nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà. Do đó, nhu cầu nhà ở tăng lên, thị trường cũng xuất hiện trở lại hiện tượng đầu cơ, “thổi giá”.

Đồng thời cũng xuất hiện nhiều nhà mặt phố đầu tư lớn giữ lại các nhà chung cư có nằm đẹp, sau đó đẩy giá bán lên. Một vài CDT cũng không mở giao dịch 100% tác phẩm mà găm hàng để chờ thời cơ “làm giá”.

Việc các CDT phối hợp với ngân hàng vốn vay ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán trong thời gian dài còn làm tăng số lượng cư dân để cho thuê. Với mức lãi suất hiện nay, hình thức này vẫn là chọn lựa cuốn hút không chỉ ở Hà Nội mà cả Tp.HCM.

Bắt tay cùng tạo khan hiếm

Nhiều khách hàng, qua hỏi tra thực tại cho rằng, việc giá chênh trở lại là “thành quả” của sự bắt tay giữa CDT và các sàn bất động sản. Chủ đầu tư thường giao hàng độc quyền cho một đôi sàn bất động sản. Sau đó, các sàn này, với chức năng chính là phân phối sẽ làm “thủ thuật”, tạo sự khan hiếm ảo, khiến cư dân khó tiếp cận.

Còn chủ đầu tư, tuy còn hàng nhưng nếu người dân hỏi đến sẽ đáp là “hết”. Một mặt là để cùng tạo khan hiếm giả, mặt khác, tiếp tay cho các sàn đẩy giá lên.

Vào thời điểm này, cư dân phải đón nhận tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng/căn nếu mua nhà tại dự án bất động sản VP5, VP6 Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ (Đại Kim - Hoàng Mai), 143 Trần Phú (Hà Đông), Green Stars (Phạm Văn Đồng).

Chị Nguyễn Hoài Anh, một bạn tại Hà Nội chia sẻ: từ năm trước, tôi đã có nhu cầu mua nhà phố nhưng chưa đủ tiền nên cứ nghe ngóng, chờ đợi. Đến nay, khi thị trường có dấu hiệu ổn thỏa trở lại, lãi suất bank cũng hạ xuống thấp, gia đình tôi quyết định rút tiền gửi để mua nhà chung cư tại dự án Green Stars.

Được biết, giá mua bán chung cư CĐT đưa ra là 21 triệu đồng/m2 nhưng vì phải phê duyệt sàn Hoàng Vương nên khách mua như chúng tao phải trả tới 23 - 24 triệu đồng/m2.

Qua thực tế, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đất Xanh miền Bắc cho biết: Không như năm 2013, các chuyển nhượng BĐS chỉ tụ tập ở người quan tâm có quan tâm thực. Sang năm 2014, số lượng các nhà mặt phố đầu tư, độc đáo các nhà mặt phố đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường nhiều hơn và có tỷ lệ khá cao, đặc biệt ở các dòng tác phẩm mới, có mức giá, quy mô phù hợp, vị trí tốt.

Tính thanh điều khoản thị trường tốt hơn, nguồn tiền điển tích lũy trong dân gần như vị trí im trong 2 năm vừa qua đã mạnh bạo chảy sang bất động sản. Dường như các nhà phố đầu tư đã bớt dè dặt và yên tâm hơn khi quay trở lại với thị trường. Bởi trong bất kỳ trường hợp nào, độc đáo là trong dài hạn, nhà đất vẫn là kênh trú nhanh nhất nếu như nhà mặt phố đầu tư khôn khéo và phân tách đúng giá thành của sản phẩm.

Trải qua một thời gian suy thoái của BDS mà nguyên nhân chính là thành tựu của tình trạng thổi giá, đầu tư chộp giật, lần này, các nhà phố đầu tư trở lại phân khúc tuồng như thận trọng và làm chủ thị trường hơn. Họ định giá công trình dựa trên giá thành thực chứ không dựa vào “lớp vỏ” bên ngoài.

Vì vậy, mật độ tham dự đầu tư ở vào mỗi đề án là khác biệt. Có đề án khá nhiều nhà mặt phố đầu tư ưa thích, tuy nhiên, có những dự án thì mật độ này rất thấp..

“Cần cảnh báo các nhà đầu tư rằng, việc đầu tư lướt sóng sẽ mang đến rất nhiều rủi ro cho cả bản thân nhà phố đầu tư, CDT và cho cư dân mua để ở. Khi các nhà đầu tư tham dự thị trường quá say mê sẽ dẫn tới việc đẩy giá lên quá cao, ngoài khả năng chi trả của người mua. Chủ đầu tư dự án nếu cũng kỳ vọng quá cao vào thị trường thì kết quả sẽ là tiếp thô tục một chu kỳ xuống giá mới, đem lại nhiều tốn kém nặng nề hơn không chỉ cho phân khúc BĐS mà cho cả nền kinh tế”, ông Quyết khẳng định mua ban biet thu lien ke gia re.

Phan Dương

vneconomy

Tranh chấp chung cư: Dân bị công tét mặt, đơm huyết trước mặt đánh an phường

Tranh chấp chung cư: Dân bị đánh tét mặt, đổ máu trước mặt công an phường

Sáng 3-7, một người mua ở nhà chung cư Phú Thọ Hòa (quận Tân Phú, TP.HCM) đã bị lực lượng an ninh của CĐT là CTCP đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 (NTB) vây đánh tét mặt, đổ máu bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa ban chung cu vov me tri gia re. Điều đáng nói, sự việc xảy ra ngay trước mặt Công an phường Phú Thọ Hòa.

Trước đó, trong ngày 2-7, lục đục giữa khách hàng và CĐT lại bùng lên sau một thời điểm tạm lắng. Trong ngày này, nhiều người tham quan đóng tiền giữ xe cho Ban quản lý chung cư (do Ban quản trị nhà chung cư thuê) khi lấy xe gửi ở tầng hầm (hiện do CĐT quản lý) thì vấp phải phản ứng từ phía các Sales giữ xe. Các NVKD này không đồng ý cho bạn lấy xe vì không xuất trình thẻ giữ xe.

Ở căn hộ này đang tồn tại song song hai chốt kiểm rà soát xe ra vào. Một ở tầng hầm do chủ đầu tư quản lý và một ở cổng nhà chung cư do Ban Quản trị căn hộ kiểm soát.

Phía CĐT khẳng định: “tầng hầm giữ xe thuộc có được của chúng tôi” và buộc cư dân khi vào - ra phải lấy - xuất trình thẻ giữ xe do họ phát hành. Đương nhiên, phí tổn giữ xe người mua phải đóng cho chủ đầu tư, nếu không đóng theo quý thì sẽ bị thu theo diện vãng lai với mức cao gấp nhiều lần.

Ngược lại, nhiều người mua cầm theo pháp lý nhà phố trong đó có ghi tầng hầm thuộc sắm được chung, khẳng định gia tộc có quyền để xe trong tầng hầm và không cần Công ty 584 trông giữ xe.

Cư dân bị đánh trước mặt công an cho thấy sự manh động của nhóm bảo vệ.

Đây là nguyên nhân dẫn đến bất hòa gay gắt. Nhiều cư dân cho hay, bấy nay CDT thu tiền giữ xe thì bỏ “túi” riêng nên ngày 30-6, khi hết chu kỳ đóng tiền giữ xe định kỳ (chủ đầu tư thu theo quý, Ban quản lý thu theo tháng - NV) họ chuyển qua đóng tiền cho Ban quản lý để có thêm nguồn thu, phục vụ lại cho cư dân.

Những người này không lấy thẻ giữ xe của chủ đầu tư, nên khi lấy xe đã bị ngăn cản. Căng thẳng lên đến đỉnh điểm và sáng 2-7, Công an phường Phú Thọ Hòa phải có mặt để dự phòng xô sát, đánh nhau. Dù vậy, Sales chủ đầu tư vẫn nhất định không cho nhiều người dân lấy xe ra. Lực lượng công an phải đanh giọng yêu cầu thì bạn mới được “giải thoát”.

Tiếp đó, tối 2-7 bao biện vã tiếp thô lỗ xảy ra ở tầng hầm giữ xe, kéo dài trong nhiều giờ, đến tận giữa khuya và công an phường lại phải hiện diện mới ổn định được trật tự.

Nhưng sau đó, sáng sớm 3-7 ở tầng hầm giữ xe lại tiếp tục xảy ra stress và năm công an phường Phú Thọ Hòa lại được “điều” đến hiện trường. Lúc này một khách hàng bị Sales CDT cản trở khi lấy xe vẫn bất kể, rồ ra chạy thẳng nhưng bị giằng lại té sấp. Ngay lập tức, khoảng năm Sales an ninh đeo băng nhóm rôn “584” trên tay xông vào đánh tét mặt, chảy máu. Sự việc xảy ra trước sự chứng kiến của lực lượng công an, bảo vệ dân phố và đông đảo cư dân.

Ông Tuấn, khách hàng chung cư đã bị bảo vệ của chủ đầu tư vây đánh tét mặt, chảy máu trước mặt đông đảo công an phường.

Sự việc này nằm trong chuỗi nhiều vụ tranh chấp, biện hộ vã giữa bạn và phía CĐT đã xảy ra trong một thời gian dài qua. Có điều, trước đây chỉ dừng lại đôi co thì lần này đã xảy ra đổ máu ban chung cu vov me tri gia re. Điều đáng nói, sự việc xảy ra ngay trước mặt Công an phường Phú Thọ Hòa càng cho thấy tính chất nghiêm trọng của việc tranh chấp này, nếu không được nhanh lẹ xử lý ổn định thì có xác xuất tiếp thô lỗ xảy ra những tình thế giống như và mức độ càng ngày càng nghiêm trọng hơn.

Trần Hùng

Pháp luật TPHCm